Clanek pochazi z Welt.de
Pro pronajímatele existují drahé alternativy, pro nájemníky však žádná alternativa neexistuje: zákaz vytápění a povinnost zateplovat spolu s nedostatkem bytů povedou ke konci dostupného bydlení. To je dílo pokrokové koalice bezradných.
Věrní až do smrti jsou jen blázni. Věrnost má své hranice v mysli, řekl diplomat Charles-Maurice de Talleyrand-Périgord, který jako mistr oportunismu v 18. a 19. století vždy včas změnil strany a přežil každý francouzský režim. V tuto chvíli máme režim, který chce dělat všechno jinak a je ochoten za tímto účelem zbourat staré pořádky: konkrétně takzvanou progresivní koalici pod vedením Roberta Habecka, který by chtěl zakázat vytápění naftou a plynem, bok po boku s EU a Merkelovou zesnulou nástupkyní Ursulou von der Leyenovou, které chtějí prosadit nucenou izolaci stávajících nemovitostí pomocí „Fit for 55“. Na druhé straně se zdá být sociální menšina: totiž zaostalí majitelé starých budov, kteří nechtějí ani vyměnit topení, ani zabalit domy.
vv
Alespoň to tvrdí Progresivní koalice a budí dojem, že jen chamtivá skupina, která toho udělala příliš málo a promrhala nájem jinde, si falešně tvrdí proti zářné budoucnosti. Zatímco mnozí jiní už viděli znamení doby a žijí v budovách jako je ta výše, které jsou nové, skvěle zateplené a - ehm, no, možná trochu špatně plesnivé, a je jasné, že tenhle pitomec Don Alphonso používal takový foto, ten nechutný konspirační teoretik . A to přesto, že zpoplatnění krásné malé ocelové filmyotočit, větrník doprava, větrník doleva a cvaknout a stále! A ve skutečnosti tato argumentace oslovuje mnohé: Když se ptám kolem sebe, mnoho majitelů domů je opravdu pobouřeno. Ale v Německu je míra vlastnictví pouze 46,5 procenta. Ostatní jsou nájemníci a nemálo z nich je nyní rádo, že někdy nenávidění pronajímatelé jsou nyní pohnáni k odpovědnosti. Obzvláště náchylná k tomuto názoru je sociálně slabá profesní skupina: obecně špatně placení novináři, kteří pak pana Habecka stylizují do podoby oběti piercingu. Skutečná situace je zcela odlišná: plánované nové předpisy nikoho nezasáhnou více než nájemníky, kteří jsou bezmocně vydáni na milost a nemilost vývoji.
Protože v rozporu se statistikami, kde již 40 procent budov v Německu odpovídá politicky požadovaným třídám energetické účinnosti A+ až D, je realita jiná. Tato statistika vychází z dosud zpracovaných a skutečně vystavených a evidovaných energetických průkazů energetického zákona budov. Teoreticky je nutné takové energetické průkazy předložit a uvést v inzerátu při prodeji nebo pronájmu, s výjimkou památkové ochrany. To se ale týká pouze nových pronájmů a prodejů. Staré nájemní smlouvy z doby před rokem 2014 a majitelé domů většinou nemají energetický průkaz, takže nejsou zahrnuti do statistik a – tudíž v současnosti nikdo neví, jak to v Německu skutečně vypadá. Také federální vláda
Pro mnoho nájemníků to ale také znamená, že nevědí, v jaké třídě energetické náročnosti bydlí. Buď proto, že jsou to staří nájemníci. Ať už proto, že byt nebyl veřejně inzerován, protože v době drastické bytové nouze cca od roku 2012 to u lepších vlastností již není nutné. Nebo je to tím, že otázka energetického průkazu u pronájmů je poněkud kontraproduktivní, pokud by 200 dalších zájemců vzalo vše bez ptaní. Energetický průkaz je hezká myšlenka, ale nehraje roli vzhledem k
reálnému selhání státu v bytové nouzi. Jinými slovy, každého, kdo výslovně nedrží energetický průkaz v rukou, se velmi pravděpodobně dotknou nezbytných restrukturalizačních opatření progresivní koalice, s výjimkou zelené elegance v Berlin-Mitte v jejich památkově chráněných budovách se stropy vysokými tři metry a štuky. Říkám to proto, že ve skutečnosti znám vysoce vydělávajícího poradce pro větrné turbíny, který žije v Schönebergu úplně stejným způsobem. Nejsi to ty? Pak to tady začíná být ošklivé.
Protože nový zákon o zákazu vytápění napsali lidé z Habeckova ministerstva, kteří měli na mysli pouze cíl klimatické neutrality, aniž by zvažovali způsob uvažování a možnosti pronajímatelů. Ve skutečnosti je pro mě nový zákon pro lidi šok. Například máme 105 m² malý dům z roku 1928, který stojí na pozemku o rozloze 551 m². Dům je znovu a znovu obnovován, naposledy se měnil nájemník za nízkou pěticifernou částku. V 60. letech, než ho koupili moji rodiče, byly ještě instalovány výše uvedené skleněné tvárnice. Energeticky je zrekonstruovat vůbec nejde a problémy momentálně dělá i zabudované plynové topení. Jinými slovy, byli bychom učebnicovým příkladem totální restrukturalizace, kterou prosazuje pan Habeck a Evropský parlament. A musíte se postavit faktům: Elektrické vytápění s tepelným čerpadlem má smysl opravdu jen tehdy, když se odstraní staré radiátory instalované ve výklencích a zateplí se stěny a střecha. To se mimochodem netýká jen tohoto domu, ale všech starých budov, které vyprávějí o hospodářském zázraku a snech nižší střední třídy v této ulici. Jsou to domy, jak je kreslí děti, a bohužel jsou dnes pro mnohé nedostupné kvůli bytové nouzi.
Na druhou stranu by se samozřejmě dalo říci, že přepočet má hodnotu výrazně nad 5000 eur za metr čtvereční obytné plochy vzhledem k vysokým cenám nemovitostí u nás. Vlastně jsem také zjišťoval, co by taková kompletní rekonstrukce s tepelným čerpadlem stála a minimální odhad je 150 000 eur. To je hodně peněz v zemi, kde je střední čisté jmění domácnosti pouhých 70 000 EUR. Dokončení tohoto projektu s izolací a novým podlahovým vytápěním a novými podlahami a zateplením a nástavbou střechy a novým vikýřem a novými rozvody bude trvat minimálně rok. To je případ pronajaté nemovitosti, proto musím nájemce předem informovat o nákladech, rozsahu a pravděpodobném navýšení nájemného: mohu připočítat 8 procent nákladů, s limitem 3 eur/m² po dobu 8 let. To je pro mě kapka a pro nájemníka drahé - a je tu i další problém: Když nechám předělat podlahy a odstraním stará topidla, budu muset najít místo, kde bych nájemníka na své náklady ubytoval.
Velké realitní společnosti mají na takové účely určitou rezervu, ale další prázdný dům nemám. Pronajímám docela levně hluboko pod cenou, kterou by si člověk mohl účtovat tady v tomto městě. Pokud bych nyní dal nájemci na rok k dispozici srovnatelnou nemovitost – pokud vše půjde dobře – musel bych takovou nemovitost nejprve najít. To je možné pouze v případě, že jsem ochoten zaplatit nájemci čtyř až osminásobek toho, co mi zbude jako čistý příjem z pronájmu po odečtení daní na tomto zcela přehřátém trhu s nájemním bydlením. Chci říct: Kromě čistých nákladů na renovaci se de facto vzdávám na pár let jakéhokoli příjmu z pronájmu, a to ještě nezahrnuji náklady na stěhování. Proto jsem takový to, co je běžně označováno jako „sociální pronajímatel“ s „dostupným nájmem“, s mým krásným domečkem pro čarodějnice a krásnou zahradou a ořechy se i s velkým štěstím a jakoukoliv podporou zbavilo šestimístné částky . Také stojím po boku za požadavky Habecka a von der Leyen každý den po dobu jednoho roku na staveništi a také od banky slyším, že v mém věku a vzhledem k nepředvídatelnosti renovace tak staré budovy se neposkytují žádné půjčky . A to vše proto, abych se nakonec musel dohadovat s nájemcem, jaké náklady na rekonstrukci mohu přenést, protože vše, co není energetické, jako třeba nová omítka, jsou moje soukromé náklady. s mým krásným domečkem pro čarodějnice a krásnou zahradou a ořechy jsem se spoustou štěstí a možné podpory dostal šestimístnou částku. Také stojím po boku za požadavky Habecka a von der Leyen každý den po dobu jednoho roku na staveništi a také od banky slyším, že v mém věku a vzhledem k nepředvídatelnosti renovace tak staré budovy se neposkytují žádné půjčky . A to vše proto, abych se nakonec musel dohadovat s nájemcem, jaké náklady na rekonstrukci mohu přenést, protože vše, co není energetické, jako třeba nová omítka, jsou moje soukromé náklady. s mým krásným domečkem pro čarodějnice a krásnou zahradou a ořechy jsem se spoustou štěstí a možné podpory dostal šestimístnou částku. Také stojím po boku za požadavky Habecka a von der Leyen každý den po dobu jednoho roku na staveništi a také od banky slyším, že v mém věku a vzhledem k nepředvídatelnosti renovace tak staré budovy se neposkytují žádné půjčky . A to vše proto, abych se nakonec musel dohadovat s nájemcem, jaké náklady na rekonstrukci mohu přenést, protože vše, co není energetické, jako třeba nová omítka, jsou moje soukromé náklady. že v mém věku a vzhledem k nepředvídatelnosti renovace tak staré budovy se neposkytují žádné půjčky. A to vše proto, abych se nakonec musel dohadovat s nájemcem, jaké náklady na rekonstrukci mohu přenést, protože vše, co není energetické, jako třeba nová omítka, jsou moje soukromé náklady. že v mém věku a vzhledem k nepředvídatelnosti renovace tak staré budovy se neposkytují žádné půjčky. A to vše proto, abych se nakonec musel dohadovat s nájemcem, jaké náklady na rekonstrukci mohu přenést, protože vše, co není energetické, jako třeba nová omítka, jsou moje soukromé náklady.
Jako odměnu za to, že jsem na čtyři roky předtím přišel o nájem, protože jsem musel najít místo pro ubytování nájemníka. Tomu bych se ideálně vyhnul tím, že bych se vzdal sociálního pronajímatele a nájemníka vystěhoval – teoreticky prosím, ve skutečnosti bych to nikdy neudělal, skutečný nájemník je super milý. Pokud není nájemník, přicházím pouze o čistý roční nájem. To vám pan Habeck neřekl, že ne? Jako vlastník nemovitosti je však otázka „Jak se zbavím svého nájemníka“ stěžejní součástí každé úvahy o rekonstrukci. K tomu se přidává tzv. brzda ceny nájemného, která má vlastně nájemníky chránit. Tento strop ceny pronájmu pronajaté nemovitosti podléhám i po energetické rekonstrukci. Pokud se zbavím nájemníka a předám ho nevyzpytatelnosti nájemního trhu, je to lidsky ošklivé. Ale dělám něco pro Progress Coalition, protože nedělám jen energeticky nenáročné rekonstrukce za 150 000 eur, ale přidávám i pár eur na rekonstrukci jádra jako nové. A to zase znamená, že v našem malém, extrémně drahém městě s nájmy skoro jako Mnichov jsem osvobozen od cenové brzdy nájemného a mohu si stanovit nové, výrazně vyšší nájemné. Jinými slovy mizí dostupné nájemné za čarodějnickou chaloupku a vzniká nová, veskrze výnosná luxusní nemovitost se čtyřnásobným nájemným. Taky si myslím, že to není hezké. Ale to je jediný způsob, jak mohu být zodpovědný za obrovské náklady. A pokud tomu nevěříte: přesně to se doporučuje,
Možná bych to dokázal, protože jsem ještě relativně mladý a moji rodiče odkládali tolik příjmů z pronájmu, že bych sotva pokryl náklady. To vše je bohužel tak drahé, že jste v Německu považováni za „bohaté“ už jen kvůli rezervám, ačkoli to vlastně můžete použít jen na rekonstrukci domu podle přání Zelených a opravu vlastní střechy. Kdybych byl o 15 let starší a neměl bych vlastní kapitál, musel bych udělat to, co někteří lidé v této čtvrti právě teď dělají: prodat nemovitost realitnímu developerovi, který dům zbourá a vezme stavební pozemek pro dva boxy ze zahrady mého dětství, každý šest bytů, jak to dnešní rozměry podlahové plochy umožňují. Ze zahrady zbyl jen dlážděný kout. Ale Německo není bohatá země, a mnozí, kteří jsou považováni za bohaté kvůli vlastnictví nemovitostí, jsou na mizině, když vstoupí v platnost izolace a vytápění. Samozřejmě je to smutné pro lidi, kteří musí opustit svůj pronajatý dům. Ale jsem docela mladý pronajímatel ve svých 50 letech. Většina je výrazně starší. A nemůžete čekat, že sedmdesátníci promrhají roky zbývajícího života na renovaci s nejistým výsledkem na příkaz semaforů a EU, aby měl nájemník dobrou izolaci. Nebudou. Už jen proto, že po těchto de facto vyvlastňovacích plánech v tento stát není téměř žádná důvěra. Ale jsem docela mladý pronajímatel ve svých 50 letech. Většina je výrazně starší. A nemůžete čekat, že sedmdesátníci promrhají roky zbývajícího života na renovaci s nejistým výsledkem na příkaz semaforů a EU, aby měl nájemník dobrou izolaci. Nebudou. Už jen proto, že po těchto de facto vyvlastňovacích plánech v tento stát není téměř žádná důvěra. Ale jsem docela mladý pronajímatel ve svých 50 letech. Většina je výrazně starší. A nemůžete čekat, že sedmdesátníci promrhají roky zbývajícího života na renovaci s nejistým výsledkem na příkaz semaforů a EU, aby měl nájemník dobrou izolaci. Nebudou. Už jen proto, že po těchto de facto vyvlastňovacích plánech v tento stát není téměř žádná důvěra.
Nájemníci si nyní mohou myslet, že je jim to jedno a další pronajímatel po prodeji bude mít také povinnost za ně starý dům zateplit. Ostatně až na výjimky vás v Německu stěží vypoví, pokud převedete jen nájem a vymáhání osobních potřeb je zrádné a trvá docela dlouho. Zvýšení nájemného nelze ukončit. Ale to je pravda jen proto, že nemovitosti byly až dosud obecně ziskové. Nyní však vstupuje do hry § 573, odst. 2, věta 3 německého občanského zákoníku (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), který byl až dosud málo brán v úvahu. Píše se v něm: „Existuje zejména oprávněný zájem pronajímatele na ukončení nájmu pokud by pronajímateli pokračováním nájmu bránilo v přiměřeném ekonomickém využívání nemovitosti a utrpěl by tím značné nevýhody.“ Existuje na to nějaká judikatura a pro laika to vypadá takto: domy na majetek, který dříve představoval hodnotu S novými předpisy a hrozícími náklady v minimálně 6místném rozsahu je nutné porovnat zůstatkovou hodnotu budovy s hrozícími náklady: Jakmile bude mít budova negativní hodnotu z důvodu závazku k její rekonstrukci je pronajímateli bráněno v přiměřeném komerčním využití nemovitosti, a proto může vymáhat demolici a vystěhování v obvyklých lhůtách. A to je prosím vlastně jedna z mála výjimek S novými předpisy a hrozícími náklady v minimálně 6místném rozsahu je nutné porovnat zůstatkovou hodnotu budovy s hrozícími náklady: Jakmile má budova zápornou hodnotu z důvodu povinnosti provést rekonstrukci, je pronajímatel bráně v přiměřeném komerčním využití nemovitosti, může proto vymáhat demolici a vystěhovat v souladu s obvyklými lhůtami. A to je prosím vlastně jedna z mála výjimek S novými předpisy a hrozícími náklady v minimálně 6místném rozsahu je nutné porovnat zůstatkovou hodnotu budovy s hrozícími náklady: Jakmile má budova zápornou hodnotu z důvodu povinnosti provést rekonstrukci, je pronajímatel bráně v přiměřeném komerčním využití nemovitosti, může proto vymáhat demolici a vystěhovat v souladu s obvyklými lhůtami. A to je prosím vlastně jedna z mála výjimek a vypustit je v souladu s obvyklými lhůtami. A to je prosím vlastně jedna z mála výjimek a vypustit je v souladu s obvyklými lhůtami. A to je prosím vlastně jedna z mála výjimekkde lze zbourat budovy památkové ochrany.
Ale nejsi tak privilegovaný? Stává se vám, že si pronajímáte vnořenou výškovou budovu, která je již 50 let stará a má vysoké tepelné mosty s balkónovými výstupky, které se po stranách obtížně izolují? Nebo v betonovém skeletu budovy s velkými prosklenými plochami s radiátorem? Venku zbylo hodně zeleně jako v 70. letech a standardní hodnota pozemku v posledních letech prošla střechou? A neobtěžoval jste se, protože jako nájemce vás nic z toho nezajímá, a když kancléřka slibuje ekonomický zázrak prostřednictvím obnovitelných energií, myslíte především na větrné turbíny? Nepřemýšleli jste o tom, jak taková celková rekonstrukce domu vypadá, protože jste na rozdíl ode mě nikdy neprováděli celkovou rekonstrukci? S konkrétními důsledky § 573 odst. 2 věta 3 německého občanského zákoníku byste se možná měli včas vypořádat, protože to asi nikoho na Habeckově ministerstvu a v EU parlamentu nenapadlo. Řečeno na rovinu, bez falešné úvahy: Doprovodná opatření k sociální slučitelnosti nájemníků v zákoně jsou pro pronajímatele zcela irelevantní a nákladově neutrální, jakmile se z nájemce stane bezdomovec.
Nezáleží také na tom, jaké dotace a pravidla pro strádání se rychle vymýšlejí majitelům domů, aby zachránili Habeckovu pověst: Jako pronajímatel mě napadají pouze náklady, které budou obrovské vzhledem ke zcela zastaralému stavebnímu fondu v Německu. Ale pro lidi, jako jsem já, vždy existuje cesta ven. Mohu nabídnout nájemníkovi peníze na vystěhování. Mohu provést celkovou rekonstrukci, která mě osvobodí od kontroly nájemného. Mohu prodat někomu, kdo staví krabicové domy. Možná při tom přijdu o jmění, ale sám bydlím v památkově chráněné budově a nejhorší scénář je, že všechno prodám a odjedu do Itálie. Pokud už nesmím pronajímat a rekonstrukce je pro mě příliš drahá, mohu nechat pokoje chvíli prázdné a obchodníka neseženu. To vše ale především přispívá k nedostatku životního prostoru. Když rekonstruuji, není na chvíli k dispozici obytný prostor. Když se postaví krabicové domy, obytná plocha zbouraného domu je pár let nedostupná. Pokud nenajdu nikoho, kdo provádí energetické renovace, obytný prostor není k dispozici.
Když to nechám strhnout kvůli nákladům a dám vystěhovaným jako dárek na rozloučenou knížku s adresami 343 politiků EU, kteří hlasovali pro povinnou izolaci, nemusí to být zrovna přátelské jednání. Ale je to zanedbatelný problém ve srovnání se šílenstvím trhu s bydlením, které na nás doléhá, když vlastně musíme na skladě vypěňovat a vytrhávat nepoškozená topidla, jejichž rozsah není ani znám. A to ve spěchu, který je téměř zárukou nesprávné realizace, plísní, nedostatečného napájení a dalších nepředvídatelných nákladů. Pokud stát činí z pronájmu nepředvídatelné existenční riziko, musí to udělat sám. A abych to řekl na rovinu:viz § 7 WoAufG Bln . Ach? to jsi nevěděl? studna Ale také něco takového. Zažijte zelený ekonomický zázrak!
Neudělal jsem ten zázrak, jen si chci v klidu pronajmout staré malé domky s vysokými ořechy, po kterých se učí lézt děti a kočky, a terasami, kde se dá s přáteli grilovat. Chci svým nájemníkům přivézt šunku z Itálie a žádný průšvih, nechci nic trhat a stačí mi, když kominík přijede jednou za rok. Jsem naprosto šťastný, když se věci daří a všichni vydělávají, a když začala korona krize, řekl jsem všem, že v případě nouze si můžete o čemkoli popovídat. Jsem jen obyčejný malý pronajímatel jako miliony dalších, kteří si mysleli, že dělají něco dobrého, když nabízejí bydlení ostatním za dostupné ceny.
Teď jsem pod tlakem a moc alternativ nemám. Bohužel, bez výjimky, všechny alternativy jsou pro nájemníky obzvlášť hrozné. V nejlepším případě bude dostupné nájemné možné jen přes nepatrné mezery v bydlení a bude to pro nás všechny dražší. Ale nevěřím v úplně nejlepší případy, ne s těmito politiky u moci. Bytová krize se nakonec dramaticky prohloubí, protože kvůli nedostupnému polystyrénovému lepidlu a zničení topného systému je prostě pro všechny daleko méně místa. A pokroková koalice nic netušících nepřizná žádné chyby, ale bude pouze přemýšlet, jak bytovým nátlakem napravit vlastní nedostatek a naložit ho na bedra ostatních. Pak preferuji italskou variantu a po mně záplavu.
Jen blázni jsou loajální ke staré, napůl spolehlivé Spolkové republice. Víra v Habeckův autoritářský stát má na mysli své meze.
Tags: Welt.de , ekologie , zateplovani , unie , Nemecko , Habeck , najemnik , najemnici , vytapeni , zakaz , nafta , plyn topeni
